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任志强最新主题演讲:2015年经济与地产形势分析
来源:网络 作者:佚名 点击: 责任编辑:南粤设计 整理时间:2015/4/16 20:46:44

由中国建筑装饰协会、中国陶瓷网、地产中国网共同主办的第五届中国房地产与泛家居行业跨界峰会4月11日在北京国家会议中心举行。 全联房地产商会执行会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强在论坛上发表主题为2015年经济与地产形势的演讲。《房地产决策参考》编辑如下,以飨读者。


  任志强:各位来宾大家好,感谢有这个机会和大家进行一次交流,这个可能当前大家比较关心的问题,李会长刚才特别强调,大家很关心GDP经济增长问题,确实在中国和美国不一样,美国政府不关心GDP,房地产政策更关心是如何让大家能买上房子,中国不是,中国既要关心让大家如何解决住房问题,同时中国政府也要关心GDP增长问题。

  美国国会不会给自己规定每年GDP增长速度,会用各种经济政策去调理,让市场自由控制,也许高也许低,但中国政府每年都会提出一个相对的数据希望中国经济能增长到一定速度,去年提出7.5,实际上完成左右,完成了7.4,今年我们看到提高是7,也就是说经济增长速度低于去年,充分认识经济实际上是下行基础上,同时希望下行不再继续下去,而能平稳的维持在一个较长时期,比如说可能维持到5到10年,但是实际上市场经济的情况也许并不像大家想象那样,他们想象也可能停留在7,或者还会下降,这个曲线可以看到在一个较长时期实际上经济高位变成下行趋势,这个趋势到目前为止没有发生大的改变,没有发生改变的另外一个条件就是今年一二月份大家已经看到数据都是很差,3月份可能比1、2月份略好,也没看到好到哪儿去,刚刚公布CPI数据上还是1.4水平,一季度平均 1.2,很重要CPI下降,认为统计数字公布环比CPI略有回升,总体而言现在看到不管国家出台各项政策,还有中台办或者人大各位部委分别下去调研组,他们在对经济看法上都同样,就是担心经济是不是还在继续下行,这是当前大家关注重大问题。

  消费指数三月份也是1.4,平均1.2,说明在这个经济的活跃程度上看没有通胀的危险,但是大家担心实际上是有没有通缩的危险,这可能也是经济增长另外一个重要标志,比如说日本,美国的前两年,包括欧洲现在,他们都使用负利率或者过渡货币推动物价上涨,因为他们很长不涨,通缩某些时候实际上比通胀更危险,通缩影响经济下行,通胀不一定,有时候影响经济上行,这两者差导致大家更关心是不是中国出现通缩,不担心中国会不会出新通胀。

  那么其中和经济增长相关重要是投资增速问题,中国结构和美国结构不一样,在美国的这个经济结构中消费要占到70%多,而中国经济结构中投资大概要超过 50%,我们去年大概51%点几,消费40%几,还有进出口,有时候是负数,这样消费结构中因为我们投资对经济影响太大,所以投资增速对经济影响决定我们 GDP增长速度,去年我们看到这个经济投资增速是下行趋势,而且1、2月份下行更为厉害,里头最重要实际上是私人投资在所有投资中下行的速度是加速的,也就是政府可能还在继续维持一个投资高增长,但私人投资在经济下行的时候也彻掉一部分投资,所以这个投资对中国GDP的影响占比重是非常大。

  其中这个我们可以看到投资的分类里头,政府主导的基础设施投资实际上还稳定在一个比较高的水平,相对高的增长,但是房地产投资呢已经处于一个快速下行趋势,这个制造业投资也处于快速下行趋势,而制造业里头其中以民营投资制造业也占到相当大的比例,就是大家很担心和房地产相关上游和下游对经济增长产生的影响,所以总的在整体下行过程中要分别去看,政府也许还能继续维持基础设施投资增长,去年年底下半年开始大量审批一些基础设施投资项目,估算一下大概10万亿,虽然不可能一年之内完成,但是至少项目增加表示基础设施还在维持较高增长过程,但基础设施建设,比如铁公基(音)覆盖产生作用很少,可能产生不了过多的就业,尤其不能带动更多的消费,但是房地产不一样,不但能产生投资效应,而且能产生上下游带动和消费带动作用,因此投资增长中最危险的实际上是房地产投资的快速下行。

  我们也对比一下,房地产和建筑业增加值占GDP比重关系,世界各国都可以看到,占的比重都是影响很大的,但是如果从中国情况看我们占的比重更大,也就是说房地产这个在18号文件提出占支柱型产业地位很多人不同看法,大家认为房地产不应该成为支柱产业,如果在GDP比重特别房地产和建筑业两种对比一下知道,世界各地看这个比重都非常大,中国尤其大,如果这一部分掉下去影响到更多的经济增长问题,不管你承认不承认他对中国经济增长仍然产生很大的影响作用,这一点是必须明确。

  工业增长值情况下经济下行过程中,尤其KPI30多个持续下降,说明经济下滑和工业减速密切相关的,是不是和房地产也有相应的对应关系呢,这个从分类情况看,电力、热力、生产是在所有增长中降速最快,过去克强指数里头会用电力增长实物运输量等指标衡量经济增长情况,去年包括今年年初看电力增长速度比以往速度降很多,只有2点几,3点几,甚至个别有负数,电力增长过程中如果持续低迷说明整体经济运行中情况不好,我们有一个解释就是说从2013年以后GDP 增长中,这个第三产业比重提高了,而第三产业用电量减少,第二产业用电量比较多,可能影响用电量计算系数,只要动力生产这一部分不断减弱影响其他组合部分,经济下行一个趋势。

  那么我们就可以看看和其他产业相关的数据,这个为什么陶瓷要关注房地产,就是他是房地产上游下游带动关系,相关产业带动关系,目前我们还没有专门房地产和陶瓷业相关或者建材相关的指数分析,通常大家会用钢产替代,钢材生产情况和房地产对应关系决定相关产业和房地产对应关系,刚才需求量是在持续下降的过程中,钢材如果他产出持续增长他也会出现一个下降趋势,非常明显的就是当房地产下降的时候,我们整体钢材相关产业都处于一个严重下降趋势。

  去年在不良贷款率里头,最高实际上是钢帽(音)产业,然后再到钢材产业,钢产量主要表现在开工低于70%,如果低于80%基本上是产能过剩,我们从房地产角度来说他带动系数是很大的,就是和相关产业,这两者之间的影响是非常密切的。

  他也同时影响到比如说挖掘机,就是我们叫和建筑相关的基建行业,重卡等等,建筑业迅速上升房地产迅速上升后他们也迅速上升,相关产业有点类似建筑装饰,这些行业钢材机电行业由于房地产投资下降10个点,去年下降降低10个点,我们从19.8下降11点左右,大概会影响1.5个点,其中房地产本身一个点,带动其他产业是1.5点,两个加起来达到2.5,这个影响会中国整体经济来说影响非常大的。

  那么另外一个是消费,消费没有看到重大变化,但是有一些特殊因素,境外的这个消费部分增长速度很快,境内实际上处于下降趋势,没有特殊原因导致的话消费仍然维持一个平衡速度。

  那么消费我们可以看到,电讯、通讯类手机这些高科技增速非常快的,但整体趋势在1、2月份处于下降趋势,那么从各个月份年份对比中看到这些都会有影响。

  我们房地产投资到底影响多少?下降多少?从去年增速情况看完成投资额情况投资增速下降大概10个点,基本上是一半,我们整体投资占基本建设总投资占到 25%,前年是25%,去年大概下降10个点,所占比重也相应下降,所以导致整体投资下降过程中经济影响越来越大,现在之所以出台房地产调控措施从去年开始,实际上符合经济下行密切相关,从开发投资增速情况看,1、2月份持续下降,3月份还是下降,现在我们看到出台一些相关政策,如果不出台这些政策,我们估计这个增速会,投资增速会降低5%左右,就是在去年的下降50%基础上今年再下降50%,如果出现这些新的政策,大概会提升到7到10之间,就是略提高一些,但是能不能在去年10%10.5%基础再提高,很难说,至少目前看投资增速还没有被完全刺激,还是仍然是一个消化库存没有能力增加的趋势。

  投资中很明显的2013年2014年住宅投资是快速下降的趋势,但写字楼和商场这一部分增速比较快的,持续上扬的一个趋势,所占比重也有待提高,100%投资里头所占比重也略有提高,住宅只降到68%,其他的比重都在提高,但今年尤其是1、2月,最佳明显实际上写字楼和商场,他们投资增速快速下滑,导致整体下滑速度在加速而不是减速,大家很担心特别三四线城市商业和写字楼销售,也开始出现了一些变化趋势。

  如果说从住宅投资占GDP比重看,中国仍然处在较高地位,我们仍然认为在中国没有完成城市化高速增长过程中住宅投资维持一个GDP高水平还是合理的,那么能维持多长时间,从整体来看和每年一个多点的城镇化率增长基本上是平衡,大城市现在一线城市已经接近90%城市化率,二线基本上接近60%左右,三四线城市只有30%到40%,如果人口都聚集一线城市集中三四线城市受到影响,从目前人口结构劳动力结构增速情况看这两年已经处于一个城镇化率下降的趋势,我们在1995年到2005年之间基本上每年4%的城市化率,高的时候达到4.6,而到2005年之后,从4.6%开始逐步下滑,现在只有1.3到1.7之间,我们还认为他会继续下滑到1左右,这个发展过程中住宅占GDP比重也会相应的下移,我们列举了去年房地产开发投资变化最大的前10和后10,我们想大家知道每个城市什么巨大变化,告诉大家在未来发展中由于人口移动各个城市经济发展不同,导致结果城市之间区域差别越来越大,有些城市可能还是上升趋势,有的城市下降趋势,过去老说不能一刀切办法调整中国房地产,告诉城市之间经济差异是巨大的。

  我们看土地购置前期情况土地购置是预测下一年或者下一个阶段房地产开发投资是上升还是下降的基础,没有土地就是你想投资也投不成,而土地呢这个他作为先进因素制约整个开工和增长,我们已经连续两年住宅开工是持续下降的过程,去年仅住宅部分下降15%点几,前年也是下降,连续两年负增长,和土地供应也有关系,土地供应总量实际上连续两年持续下降,今年从供应指标情况看,也仍然处于持续下降趋势,国土资源部和中宣部文件中提到一些地区土地供应过速要限制,有些地区土地供应没有过速也没有多的土地指标,北京作为一线城市,实际上这个没有看到过多的库存住宅仍然比较紧张,尤其在人口继续增长的情况下,去年我们成功减少了5万的增长,但是从50万变成45万还是一个大数,所以仍然保持40多万人口进入,住房情况仍然很紧张,但是土地用地,特别住宅用地减少三分之一,去年前年大前年三四到四年时间并没有完成北京土地供应指标,今年在缩小指标仍然难以保证。

  这就影响到整体的投资增速问题,在去年的一年里头我们基本上维持在一个负增长情况下,年初呢就负更多了,达到负35%,如果按核心城市计算土地减少 45%,就是一季度情况下除了个别一线城市情况略好以外,全国普遍情况土地供应是持续下降的,如果土地供应下降说明投资是上不去的。

  那么也可以看到销售处持续下滑趋势,去年持续下滑,今年也在持续下滑,2012年土地供应量减少导致结果下滑速度加速过程,今年土地增长或者房地产投资增长几乎不太可能,所以维持现有水平上可能还是仍然增速增长过程中增速下降过程,虽然我们可能还有5%10%投资增长,这个增速还是持续下降。

  影响比较大是地方债务,在全国的地方债务以土地抵押居多,大概接近60%靠土地抵押形成债务关系,如果土地在大量的缩减情况下,地方政府难以用土地收益去支撑基础设施建设,今年1、2月份部分省市财政收入负增长,导致土地收益和财政收益已经无能力扩大原来预想基础设施,北京大概6000多亿地方债,其中 3600亿左右超过50%地方债用土地做抵押,或者说用于土地储备的,债务完全要靠土地收益进行补偿,我们看两会之后已经有13000亿地方债务获得审批,用发债形式抵御过去银行债,不是长远的办法,土地收益仍然是地方政府财政事物中重要一部,也会影响到未来地方财政支持,我们也列举了去年增长最快和增长最小的十个城市,我们看到差别就是负的88%和正206%,300%的增速变化,也可以看出城市之间的差别是巨大的,有的城市还在持续增长过程,有的城市已经是下降速度在加速过程,因此城市之间的差别导致这个经济增长速度不平衡,房地产的影响是巨大的。

  这是我们1、2月份销售情况,去年来说销售基本上负数,2013年完成13亿多销售面积,2012年12.06亿销售面积,今年1、2处于快速下降,负 16%,2012年下降速度最快负27%,我们认为3月份以后没有政策也会回来,有政策4月份以后回升更快,虽然没有公布,整体而言我们已经看到各个省市情况看,来访量、销售量都处于回升态势,增幅一线城市最高,二三线城市略低一些,回转趋势已经明显看到,有可能年底年末的时候出现的从负数变成正数,至少这个销售的这个预期会改变,我们已经看到政府相关的政策已经陆陆续续出台,我们出现了两次减息,一次调整,大家估计在低物价情况下继续减息,也会继续降,同时也出台其他相关减税减少,比如从二到房贷变化等都希望政府改变市场的预期。

  去年销售变化最大的这个10个城市,增长最快和增长最慢的,我们也可以看到这个从负44.5%到正的80%,两者之间巨大差别,告诉大家不同城市中增长速度不一样的,变化也是巨大的,从开发商资金到位情况来看今年很差,影响也是很大。

  看房地产资金压力已经完工的对比,2008年是最差,最差情况是1比1.25,但在2014年年底是1比1.27贴近2008年,如果算到今年1、2月份可能会更严重,比2008年更差,我们为什么用这样一个对比,就是到前和开工前一除,资金来源和完成投资对比,这个情况有多少余力还可以保证投资增长,从现在看保持高速投资上可能性比较小,除非大量的库存被消化以后替代一部分资金才有可能。

  从开工情况看我们看到最高开工是增长45%,最低增长负60%,也可以知道在房地产开工的总体下降过程中今年还会持续下降,这个总的面积开工面积会缩减,新开工的缩减大家认为是不好,我个人认为是好事,因为只要新开工缩减说明现有投资人消化能力会加大,大家没有那么多房子可挑,你现有房子不买就没有了,如果新增的开工仍然在高速增长的时候呢,就有更多的余力在价格上平衡,所以两者之间有巨大差别。

  现有的情况中我们有50多亿的面积开复工,差别在于我们每年的竣工和销售之间有一个差,销售是大于竣工,那么在扣除我们竣工面积以后还有一部分不可销售面积,比如机房、人房、车库等等,车库统计面积按照个数统计,意味着现在50多亿平方米不到40亿这个住宅建设面积中,大概有20亿已经卖掉,很多人分析中认为市场很危险,我倒觉得现在情况看尽管眼前出现一个危险,但是并不是说房地产市场已经到崩溃和危险地步,现有库存并不是导致这个整个市场崩溃一个理由,去年我们销售12亿,库存现在是6亿3是一个增长过程,这个库存里头包括已经竣工的房屋和没卖出去,和取得销售证没卖出去的房子,6亿多有4亿是住宅,去年销售住宅10个亿,相当于40%库存压力,2亿是商业和写字楼,这个压力比较大,因为去年实际销售商业和写字楼也是2个亿,1比1的关系,总量大家关心房价不是商业和写字楼而是住宅,住宅来看压力并不大。

  另外发现一个现象,对住宅需求发生一些变化,就是人口变化和我们中央最近出台政策是相关的,在李克强总理提出的这个消费中提出住房,稳定住房销售,同时刚性需求里头包括改善性需求,过去行业理解大部分刚性需求是指适龄结婚家庭,从25到44年龄人口结构上看25最高峰以后每年开始秩序下降,这个下降趋势意味着什么,如果23岁2015年最高峰,连续五年28岁结婚,5年周期刚性存在,5年以后年龄结构发生变化,更多是改善性需求,有些家庭有房子,原来房子户型较小,基础设施比较差,作为一个更新改换的过程,所以住房结构发生了一些重大变化。

  在历史统一中我们大概经常要计算人均居住面积,人均这个面积里头,有两个差别,一个是在农村,我们叫城镇,这一级里头居住面积比较大,接近40平,城市相对面积比较小,如果把城镇两个合起来计算出来30平米也很大,毛病在哪,就是户均,户均面积小,72,相当一部分按户均计算使用面积少,少量人使用面积把人均居住面积拉大,这两者差别恰恰住房需求从刚性需求向改善型需求转化特征,从整体人口结构情况看有两个高峰区域,一个50年代,人口出生高峰期,第二高峰期三年自然灾害之后,1965年以后到70年代初,然后人口结构开始持续下降,到80年代的时候又出现一个高峰平台,然后又开始出生人口下降,转换成整体人口计算,2015年左右实际上是我们适龄人口高峰,未来下降趋势,这就是我们所说老龄化趋势,由于计划生育导致老龄化对房地产影响巨大,有人认为老龄化是不是不需要房子,是不是一个人可以接受好几套房子,双方父母家庭可以多接受很多房子,一个人可能三套四套,这是极端错误的概念,计算老龄人口60岁以后开始计算,退休,从65岁开始享受免费坐公共汽车计算,不表示65岁人死了,20年可能不死,获得85岁95岁,所以20年是不是继承房子,那时候 60岁,所以用这个办法说明错误想法。

  德国1960年时候大概只有7000万多一点人口,但是只有2000万家庭,因为那时候一个家庭里有三口,我们1985年的时候每个家庭3.8 人,2010年德国有8100万人口,只增长800多人口,多少家庭户口变成4100万,家庭户口翻一翻,为什么?因为老龄化,全世界来说德国是老龄化人口最严重排第二,日本第四,中国可能排十位,老龄化程度这么高,家庭户数增加所以住房需求增加,老龄人住大房子,年轻人住小房子,为什么?就是因为老人会给孩子留房子,就是年龄人过节过年要回家住,陪老人一块住,老人不到年轻人那儿住,我们中国反着,年轻人那儿老年人也去,要带孙子,老年人房子里头也希望让子女到老年人家里住,现实情况是小房子,转换过程中随着老龄化结果可能需要住房的数量是增加了而不是减少了,我们到现在为止大概每个家庭户数从3点多降到2.6,现在可能弄不好到2.2了,全国平均起来包括农村还有3.2,但是在城市里头已经降到2.2,意味着就需要更多的住房。

  从2015年情况看,我们的库存是在不断加大,增长到了63922万平方米,今年年初增加3900多万,但是我们贷款低速增长只有0.6,到今年1、2 月份开发商并没有获得更多贷款,到位资金很低,你要想让开发商增加更多的投资几乎不可能的,我们也看到1、2月份市场是在逐渐下滑过程,这个下滑速度影响也很大。

  但是我们也看到一些有利条件,前面说到货币政策的宽松问题,稳定住房销售问题,降低利率问题,新增供应量减弱,和新增活跃市场政策出台,330政策等等,个人没有觉得330政策为房地产救市,如果真正为了救市就得国务院发文,以前都是国十条,国八条国六条,这次国务院没有发文件,说明我们政策可能并不想承诺错误,于是用部委名义来否定原来国几条,比如关于9070没有正式文件否定9070政策,但是两部委文件中提到有些地方户型不合适可以做调整,地方政府做调整,等于放权了,9070政策要不要执行,很明显可以看出来我们并没有像2008年或2009年年初样子彻底把房地产市场放开,比如说我们的首付 30%并没有降到原来20%,如果真正调控市场也可能降低10%,仍然维持30、40%很高水平,我个人认为中央政府实际上希望我们经济不要再下滑,缓和经济不再下滑趋势占主导,因为房地产投资前面讲他对经济增长影响是巨大的,可能会影响到2.5倍,那么直接影响最少一个点以上,房地产投资继续下滑,会让我们在座的这些装饰行业、上游、下游受到巨大影响。

  从GDP情况来说投资情况来说,首先影响上游是刚性,我们说机械包括钢铁、水泥、玻璃等等,下游来说家装、家电、建材,这些行业都会受到巨大影响,我们陶瓷应该属于装饰和建材两个部分,那么前头这一块下降的话就会影响货币下降,我们也可以看到任何一次政策的放松都必然会带来市场一些波动,即使没有这些我们认为销售功能量下降导致销售回暖,没得可挑,如果这些积极政策对市场影响会更大一些。

  如果这些政策不能处于房地产市场回升可能中央还会继续出台,比如再次降息,再次调整房地产相关政策,比如减免其他税收,降低首付等等,为什么这么说,目前来看经济增长速度对中央影响很大,影响平均收入,影响消费水平,影响社会稳定,社会调查证明中央政府看经济稳定在7左右,从环比来说去年四季度7.3,今年降息同步增长较弱,这样完成7指标还是很大困难,一季度情况和二季度情况对比二季度借这些出台政策希望能上,但是经济惯性作用仍然处于下行趋势。

  从房地产情况看,我们有国防指数很明显,有较大波动,第一个波动2008年94.76很底,4万亿政策回升,2012年年初又低于2008年变成 94.39,这个影响可以看出来国五条国十条出台以后导致经济速度是下滑,到2014年是93.93,到二季度1、2月份下降93.7,更底,国防指数和经济运行周书是相关的。

  房屋价格增长变化也是同样有三个高点和三个低点,一个高点2007年底我们出台,中央出台两防政策于是出现2008底部,4万出现再次高峰,于是 2012年出台国五条国十条等等又降了,2013年由于供求变化2013年再次出现房价上涨,2014年掉下来,每次政策出台都会导致变化过程,这个变化过程到现在终止了吗?大家所关心价格问题,去年四季度我们出台930政策,930政策这个改变了这个一套房和二套房限贷政策以后出现变化,尤其一线城市出现房价反弹,这次330政策对二手房有变化,二手房交易再多价格涨再快和GDP没有关系,因为不产生增加值。

  一线城市北上广深这个变化更大,去年时候都出现翘尾向上反弹过程,大部分正负零以下,价格指数上升和超过正负零两个不同概念,比如房价指数下降变成负 3%,变成负2%、1%0.5%是价格回升,虽然是负但是价格回升趋势,现在还没会到正数以上,但是这个趋势随着330政策变化越来越明显,未来发展趋势更加显现,新的政策不敢保证整个市场推动,即使没有新政策,实际上政府政策这个市场已经处于一个回升状态。

  2012年的时候我说2013年房价会涨,说赌一赌,原因我不是从政策出发,而是市场供求关系看预期,这次同样,当我们土地供应量持续下降的时候,我们现有库存不足以支撑和维持,不要以为房子都没有了,或者变成只有几个月消化量的时候,这个你就能买到房子不是那么回事,即使有一年左右消化量的时候,这个城市城市都可以挑,如果6个左右你往东就没有了,现在情况是没有到这一步,所以即使330政策出台,大部分城市不会出现价格高涨,会维持一段时间,只有到库存消耗到一定程度以后才有可能会引起价格变化,所以预设今年价格可能从负变正过程,但投资增长不会持续高涨没有土地,库存消化之后才会让市场更好转。

  我说宏观的,宏观趋势在你城市未必就是对的,因为你这个城市可能是在我们前面列举的最好和最差十个城市范围之内,也可能是最差,和全国并不同,所以区域分化加剧以后,每个城市经济增长速度人口变化情况决定你那个城市的房价。第二我们持续增侧这个刺激政策还会持续,现在出台刺激政策看不足以让市场整个回暖,还是调整过程,所以刺激政策我这个讲这个话的时候实际上没有出台刺激政策,现在已经出台,那么330政策我这个做PPT之后发生的,所以价格也认为可能会平稳过渡,现在明显看到价格变化二手房交易,因为二手房和我们统计数字是无关的,二手房交易因为个人形成的,但大部分开发商还有相当的资金压力,所以在消化库存上还是会维持价格相对稳定。同时我们看到这个消化周期是较长过程,这个消化周期还会可能还要很长一个周期,2008年情况不一样,2008年时候我们并没有巨大的库存,那时候整体库存量是3亿6,所以他短期之内促使价格的飞涨,2009年2010年不到一年时候价格涨非常大,现在不一样,消化周期还会有一段时间,这个周期决定了就是我们价格,从整体来看预期就情况很差了吗?不是,我刚刚从美国回来,美国情况看,这个户均面积变化是在基本满足需求之后,就是说人均都拥有一套房以后产生变化,小房子开始变成大房子,我们现在房子面积中位数情况相比差很大,未来发展过程中越来越多看到户型变化,户均面积变化而不是人均面积变化,从美国情况看美国并不是因为房价收入发生巨大的逆差而出现高,而在中国看现在银行贷款中个人销售贷款情况最好,平均6到8年贷款还完,我们房价收入比很高导致出现泡沫,即使房价收入比高可能收入不透明,很多灰色没有计算在内,尤其三个家庭买一套房,而不是一个家庭供一套房,这个情况国外没有。

  我们看房子情况和人均需求情况,这个逐渐要和国际接轨的时候还有相当长的过程。储蓄情况中国远远好于美国,住房拥有比率并没有比发达国家更大突出,如果扣除三四线城市城镇变化,我们一线城市私有化率和国际水平差太多,从我们住房情况来看还差不多,所以从未来发展比较过程中我们认为中国可能会导致没有房子不跟你结婚等等。我们还可以看到利息变化过程中,我们现在大概有7亿多城市人口只使用9.5万亿人民币,美国只有3亿人口,城市人口家庭计算少很多,但是他拥有10万亿贷款,说明什么?说明我们在首付比例比较高,个人拥有贷款购房比例比较低,后面的情况就不说了,我想说主要是经济发展一些形势情况,关于各个企业需要运行变化,实际深在于你那个城市的特殊性而决定的,包括价格变化,你不能用我说的全国普遍一个趋势判断你城市所在地,因此每个城市特殊性决定每一个城市你可能出现一个应对策略,那么当市场整体发展发生变化或者平衡稳定发展,实际上更多在企业之间形成的竞争决定而决定企业好坏,从房地产整体行业来看,超过1000亿销售额企业已经超过10家,并且越来越多,说明整体经济下行的过程中竞争越来越激烈,而导致的结果,就是大企业越来越好,小企业逐渐被淘汰,我想其他的行业中可能也会面临和房地产开发企业同样的问题。

  无论这个现在经济是否下行,依赖于房地产程度并不会发生变化,有的人认为我们可能房地产企业在这个妥协中国经济,从现在这次调整看不是房地产企业要求政府放松,而是政府希望房地产企业扩大投资。为什么这次倒过来?主要是在于前期的时候看到其他产业没有经济结构调整仍然处于上涨趋势能弥补,今年或者去年到今年,在经济结构调整中房地产快速下滑导致经济运行出现问题,我们不希望看到经济运行出现问题,中央政府能够稳定经济增长速度,所以利用房地产和利用中国投资来维持中国经济的稳定增长,我就讲这么多谢谢。


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