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在当下房地产被调控越来越紧的时候,酒店经营者可以这样度过冬天
来源:迈点网 作者: 点击: 责任编辑: 整理时间:2018/5/11 16:55:57

  对于新的酒店经营者或投资组合较小的公司来说,为新的建设项目或翻新做预算是项斗争。在管理预算时,专家们分享了一些需要考虑的事情。

  图片:曼哈顿中城皇冠假日酒店&度假村HY36(The Crowne Plaza HY36 Midtown Manhattan)

  一个新建酒店或者项目翻新通常需要有大量的规划尤其是在预算管理方面。然而,如果采取适当的措施,它不必是一项艰巨的任务。

  专家们说,其中大部分涉及到培养过程,以及与所有参与方进行公开沟通,选择最具成本效益的途径。

  初始阶段的训练

  Kraemer设计集团校长兼联合创始人Bob Kraemer表示,训练开发人员——无论他们是新手还是老手,这都是建筑和室内设计的标准部分。

  这个过程包括打破一切、探索所有的建议选项,有时一天可以花五到六个小时。如果开发商不重视聘请建筑师专业服务的成本,训练过程有时是一个挑战。

  他认为,时间的花费是值得的。“这确实有助于确定攻击的方向和计划,这样我们就可以在整个过程中做价值工程师,而不是到最后。”

  他坚信,项目投标之前,工程经济学的价值。

  开放式交流

  一旦项目开始运作,消息人士说,业主、建筑师、总承包商和其他所有参与方之间的沟通是另一个要求。

  Hospitality Ventures Management Group设计与施工副总裁Suzanne Saunders表示,她的团队每周与建筑师、室内设计师、总承包商、业主代表和HVMG的主管打电话。

  她指出,每个成员都应该提出任何问题和解决问题的方法,如更改订单、请求信息或需要替代材料。“这一切都是关系,是一本开放的书,是透明的,分享一切……确保你所代表的他们(所有者和开发者)能从你所做的一切中得到最大的利益。”

  Stonehill Taylor酒店建筑和设计公司负责人Neill Parker指出,可能会有这样的情况,业主受到预估错误的标签的影响,导致整个团队需要进行沟通以重新评估。

  Fillat + Architecture负责人John Fetty认为,他们应该关注每一步以消除意外。“幸运的是,我们的 Moxy酒店与Douglas Development,(他们是一个非常聪明的开发商)。已经有了很好的关系…他们非常密切地参与了这个项目,所以我们可以通过不断的交流,在关键时刻重新振作起来。

  Saunders说,最好的项目总是在移动和流动。

  选择承包商

  Kraemer认为,选择建造或者翻新的承包商时,业主需要积极的决策。业主需要了解承包商完成项目的时间和承包商的方法,以获得最终的预算节省。

  “当业主选择一个成本很低的小承包商时,我们会很紧张,因为风险太大,承包商可能没有太多的技能。比如说,他们是否有良好的安全记录,他们是否维护财产良好,他们是否有足够的员工,以此事情不会被盗或损坏,”Kraemer说,“所有这些东西最终都会消耗殆尽,毫无价值。”

  Stonehill Taylor的Parker也认为承包商的成本归结为两个问题:一个分包商建造这座大楼需要花费多少钱,以及要花多长时间。

  他说他不想成为触点的唯一决策者。他希望老板觉得这是一个正确的决定。

  Saunders建议,如果装修像是取出旧的床头柜,换一个新的床头板,例如,试着和一个有旅行队的总承包商一起去。她指出,一个自力更生的员工总是比较便宜,相反一个更大的专业公司的开销也肯定很大。

  有成本效益的材料

  Kraemer在过去几年中看到的一个领域是家具、固定设备和设备。他表示,之前大家都从中国购买是因为它便宜,但目前国内生产回升。

  另一个最大的变化是业主选择物流公司来处理货物的运输和交付。“一次又一次地证明,物流公司只是简单地帮助……送卡车去拿产品,把产品送到仓库。他们可以比在单个零件上做运费便宜得多。”

  Kraemer指出,仅运费就可以节省12%。

  Parker说,他最近在曼哈顿中城皇冠假日酒店&度假村HY36工作的一个项目,包括中庭——因为纽约物业占地面积有限带来了巨大的挑战。他理想地说,这意味着墙必须尽可能薄。

  他发现了波纹金属,它比砖头对建筑的系统更有效,他说,既节约了钱,又节省了钱。“我们发现,选择这种便宜的材料实际上可以使外观更丰富,这种材料覆盖了建筑的75%。这相当于节约成本。”

  Parker说,随着建筑物的“表皮”变得更便宜,团队能够支付中庭的费用,并增加更多的客房投入。

  Saunders 说,其他有成本效益的材料包括在客房浴室里生产人造石英,而不是花岗岩,制造成本更低,使用时间更长。重要的是与厂商和制造这些产品的国家公司保持联系。“他们花了很多时间开发更具成本效益的材料。”

  人工成本

  位于D.C.华盛顿的Fillat + Architecture公司的Fetty说,劳动力成本很高,因为这是一个非常繁忙的开发时间,而且工人之间的竞争非常激烈。他说,获得高质量的员工需要支付额外的费用——声称“得到你所付的钱”。

  Kraemer说,劳动力短缺是迄今为止最大的挑战,许多酒店项目被推迟。换句话说,缺少类似于会提升电梯安装的速度这样的技术。

  他指出,“从你订购电梯到完成它大约需要一年的时间。有这么多新的建筑正在发生,没有足够的技术交易。有各种各样的方法,(比如)你能在图纸完成之前提前订购,还有其他东西,我们开始看到了。”

  (本文由迈点网编译自hotelnewsnow.com,原题《How hoteliers can better control costs during projects》)


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